Účinnosť 1. 7. 2027 · Aktualizované 27. 10. 2026
Nový Občiansky zákonník 2027: čo sa mení pre prenajímateľov.
Parlament schválil nový Občiansky zákonník 1. októbra 2026, účinný bude od 1. júla 2027. Celý nájom bytu sa presúva pod jeden zákon a krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. končí.
—dní do účinnosti (1. 7. 2027)
Čo sa stane s vašimi existujúcimi zmluvami
Nič, ak nebudete chcieť. Nový zákonník nemá spätnú účinnosť: zmluvy uzavreté do 30. 6. 2027 sa naďalej spravujú doterajšími predpismi.
- Predĺženie po 1. 7. 2027 je nová dohoda — ak vám na režime 98/2014 záleží, podpíšte ho ešte pred týmto dátumom.
- Dobrovoľný prechod na nový zákonník je možný len písomnou dohodou. Pre prenajímateľa to väčšinou nie je výhodné.
Čo urobiť už teraz
- Zmluvy, ktoré podpisujete do 30. 6. 2027, uzatvárajte ešte ako krátkodobý nájom podľa zákona 98/2014.
- Predĺženia existujúcich krátkodobých nájmov naplánujte tak, aby ste ich podpísali pred 1. 7. 2027.
- Od 1. 7. 2027 používajte novú zmluvu: s inflačnou doložkou, pravidlom o zvieratách, pevnou lehotou na vrátenie kaucie a premysleným rozhodnutím medzi dobou určitou a neurčitou.
- Pri každom konci nájmu pošlite písomnú výzvu na vydanie bytu, nečakajte tri mesiace.
Doteraz vs. od 1. 7. 2027
| Téma | Zmluvy do 30. 6. 2027 | Zmluvy od 1. 7. 2027 |
|---|---|---|
| Krátkodobý nájom | Áno, podľa zák. č. 98/2014 | Zrušený (§ 1919) |
| Výpoveď bez dôvodu | Nie | Pri dobe neurčitej, výpovedná doba 6 mesiacov (§ 936 ods. 3) |
| Výpoveď zo zákonného dôvodu | Od 15 dní, vlastné dôvody v zmluve | 2 mesiace, uzavretý zoznam dôvodov (§ 935, § 936) |
| Kaucia — maximum | 3× nájomné + úhrady | 3× nájomné + úhrady (§ 880) |
| Vrátenie kaucie | Do 1 mesiaca (ak sa nedohodne inak) | Bez zbytočného odkladu (§ 882) |
| Nájomník sa nevysťahuje | — | Odplata 2× nájomné (§ 941 ods. 3) |
| Obnovenie nájmu po skončení | Nie | Áno, ak do 3 mesiacov nevyzvete (§ 892) |
| Zvieratá | Podľa zmluvy | Len so súhlasom prenajímateľa (§ 917 ods. 3) |
Všetkých 9 zmien podrobne s odkazmi na § nájdete v článku Nový Občiansky zákonník a prenájom bytu. Súvisí: krátkodobý nájom · kaucia · preberací protokol
Podpisujete ešte do 30. 6. 2027? Balík za 10 €
Vzor zmluvy o krátkodobom nájme podľa zákona č. 98/2014, preberací protokol a 33-stranová príručka vrátane strany o novom Občianskom zákonníku.
Časté otázky k novému Občianskemu zákonníku
Podrobne v článkoch
- Nový Občiansky zákonník a prenájom bytu: 9 zmien, ktoré musí poznať každý prenajímateľČítať
- Krátkodobý nájom bytu alebo klasický nájom? Rozdiel, ktorý rozhodne, ako rýchlo sa zbavíte neplatičaČítať
- Výpoveď z nájmu bytu: aké dôvody máte a aká lehota platíČítať
- Môžete zvýšiť nájomné počas nájmu? Áno, ale len taktoČítať
- Kaucia pri prenájme bytu: koľko môžete žiadať a kedy ju musíte vrátiťČítať
- Nájomca neplatí: kompletný postup od prvej upomienky po vypratanieČítať