Ak prenajímate byt a nájomca prestane platiť, o vašom osude nerozhodne to, aké tvrdé vety máte v zmluve. Rozhodne to, podľa akého zákona ste zmluvu uzavreli. Sú dve možnosti a rozdiel medzi nimi sa počíta v mesiacoch a v ušlom nájomnom.
- Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. dáva prenajímateľovi vlastné výpovedné dôvody a výpovednú lehotu už od 15 dní.
- Klasický nájom podľa Občianskeho zákonníka viaže prenajímateľa prísnym katalógom dôvodov podľa § 711 a v niektorých prípadoch aj povinnosťou zabezpečiť bytovú náhradu.
- Krátkodobý nájom má štyri podmienky. Ak čo i len jednu nesplníte, spadnete do prísnejšieho režimu — aj keď je zmluva nazvaná „krátkodobý nájom".
Čo krátkodobý nájom vylučuje
Zákon č. 98/2014 Z. z. výslovne vypína celý rad ustanovení Občianskeho zákonníka, ktoré inak stoja na strane nájomcu. Neuplatní sa právo na bytovú náhradu, prechod nájmu na členov domácnosti ani výpovedné dôvody podľa § 711 Občianskeho zákonníka. Namiesto nich máte vlastný, oveľa použiteľnejší zoznam dôvodov.
Štyri podmienky, ktoré musíte splniť
- Písomná forma a každá strana dostane aspoň jedno vyhotovenie.
- Doba určitá, najviac dva roky, s možnosťou dvoch predĺžení po dvoch rokoch.
- Povinné náležitosti zmluvy vrátane vyhlásenia nájomcu, že vie, podľa akého zákona zmluvu podpisuje.
- Registrácia na daňovom úrade — najčastejšie zabudnutá a najdrahšia podmienka.
Čo sa stane, keď podmienku nesplníte
Nič dramatické sa nestane v deň podpisu. Problém sa ukáže až vtedy, keď nájomcu potrebujete dostať z bytu — a zistíte, že sa opierate o ustanovenie, ktoré sa na vašu zmluvu nevzťahuje. Súd sa nepozerá na názov dokumentu, ale na to, či zmluva spĺňa zákonné podmienky.
Pre koho krátkodobý nájom nie je
Zákon sa nevzťahuje na družstevné byty, byty vo vlastníctve obcí a vyšších územných celkov, služobné byty, byty osobitného určenia a byty obstarané z verejnej podpory. Nepokrýva ani krátkodobé ubytovanie typu Airbnb — to je ubytovacia služba s vlastným daňovým aj živnostenským režimom.
Ďalej si prečítajte: čo musí zmluva obsahovať a ako funguje registrácia na daňovom úrade.