Nový Občiansky zákonník a prenájom bytu: 9 zmien, ktoré musí poznať každý prenajímateľ

Slovensko má po viac ako šesťdesiatich rokoch nový Občiansky zákonník. Parlament ho schválil 1. októbra 2026, prezident ho v októbri podpísal a účinný bude od 1. júla 2027. Pre prenajímateľov je to najväčšia zmena od roku 2014: celý nájom bytu sa presúva pod jeden zákon a krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. končí.

Čo sa stane s vašimi existujúcimi zmluvami

Nič, ak nebudete chcieť. Nový zákonník nemá spätnú účinnosť: zmluvy uzavreté do 30. 6. 2027 a práva a povinnosti z nich sa naďalej spravujú doterajšími predpismi. Ak teda máte krátkodobý nájom podľa zákona 98/2014, zostávajú vám jeho výpovedné dôvody aj lehoty.

Dve veci si však treba postrážiť:

• Predĺženie po 1. 7. 2027. Dodatok o predĺžení je nová dohoda. Pri krátkodobom nájme zatiaľ nie je jasné, či sa po zrušení zákona bude ešte posudzovať podľa starých pravidiel. Ak vám na režime 98/2014 záleží, predĺženie podpíšte ešte pred 1. 7. 2027.
• Dobrovoľný prechod. Ak sa s nájomníkom písomne dohodnete, môžete vašu zmluvu podriadiť novému zákonníku. Pre prenajímateľa to väčšinou nie je výhodné. Neurobte to omylom napríklad tak, že podpíšete „nový vzor zmluvy".

9 zmien, ktoré pocítite v praxi

1. Koniec krátkodobého nájmu

Zákon č. 98/2014 Z. z. je výslovne zrušený (§ 1919). Každá nová zmluva o nájme bytu od 1. 7. 2027 pôjde podľa nového Občianskeho zákonníka (§ 909 až 946). Vaše vlastné výpovedné dôvody dohodnuté v zmluve a výpovedná lehota 15 dní tým zanikajú. Pozor aj na pojmy: z nájomcu sa stáva nájomník.

Výnimka: na nájom bytu dohodnutý na menej ako tri mesiace sa osobitné ustanovenia o nájme bytu nevzťahujú (§ 909 ods. 3). Platia preň len všeobecné pravidlá nájmu.

2. Výpoveď bez udania dôvodu

Toto je najväčšia novinka v prospech prenajímateľa. Pri nájme na dobu neurčitú môžete zmluvu vypovedať aj bez dôvodu, s výpovednou dobou šesť mesiacov (§ 936 ods. 3).

Ak výpoveď opriete o zákonný dôvod, výpovedná doba je dva mesiace a začína plynúť od prvého dňa mesiaca po doručení výpovede (§ 935 ods. 1). Zákonné dôvody sú: hrubé porušenie povinností nájomníkom, podnájom bez písomného súhlasu, úmyselný trestný čin proti vám alebo susedom, vypratanie z verejného záujmu, alebo potreba bytu pre vás či blízku osobu (§ 936 ods. 1).

Pozor, zoznam je uzavretý: „na iné dôvody výpovede sa neprihliada". Vlastné výpovedné dôvody v zmluve, napríklad omeškanie nad 30 dní, už nebudú fungovať.

3. Chránení nájomníci a obec

Ak je nájomníkom človek nad 70 rokov, osoba s ťažkým zdravotným postihnutím alebo niekto, kto sa stará o maloleté dieťa či bezvládnu osobu v domácnosti, je výpovedná doba z vašej strany tri mesiace a kratšiu si dohodnúť nemožno (§ 935 ods. 2). Ak týmto ľuďom hrozí trvalá strata bývania, musíte o výpovedi informovať obec. Kým to neurobíte, výpovedná doba neskončí (§ 935 ods. 3).

Naopak, bytové náhrady zmiznú. Pri výpovedi už nemusíte zabezpečovať náhradný byt ani prístrešie.

4. Odstúpenie pri neplatení: dva mesiace a písomné upozornenie

Od zmluvy môžete odstúpiť, ak je nájomník napriek písomnému upozorneniu v omeškaní s nájomným alebo úhradami najmenej dva mesiace, hrubo poškodzuje byt, napriek upozorneniu ruší susedov alebo užíva byt inak, než ste sa dohodli (§ 938). Byt vám potom musí odovzdať do 15 dní od účinnosti odstúpenia (§ 941 ods. 1). Písomné upozornenie si preto posielajte hneď pri prvom omeškaní.

5. Dvojnásobné nájomné, keď sa nájomník nevysťahuje

Ak nájomník po skončení nájmu byt neodovzdá, môžete od neho žiadať odplatu vo výške dvojnásobku nájomného až do riadneho odovzdania (§ 941 ods. 3). Na dlhé sťahovanie to pôsobí ako silný argument.

6. Pozor na „tiché" obnovenie nájmu

Ak nájomník po skončení nájmu v byte zostane a vy ho do troch mesiacov písomne nevyzvete, aby byt vydal, nájom sa obnoví za rovnakých podmienok (§ 892). Obnovuje sa najviac na jeden rok. Pri krátkodobom nájme sa doteraz neobnovoval vôbec, preto si dátum konca nájmu dajte do kalendára a výzvu pošlite hneď.

7. Kaucia: strop zostáva, úroky len po dohode

Zábezpeka nesmie presiahnuť trojnásobok súčtu mesačného nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu (§ 880 ods. 1). Ak z nej niečo použijete, nájomník ju musí bez zbytočného odkladu doplniť. Ak to neurobí, hrubo porušuje povinnosti (§ 881) a to je dôvod na výpoveď. Vraciate ju bez zbytočného odkladu po skončení nájmu a vrátení bytu (§ 882). Pevnú lehotu, napríklad 30 dní, si odporúčame dohodnúť v zmluve. Úroky z kaucie sa platia len vtedy, ak sa na nich dohodnete.

8. Zvyšovanie nájomného: bez doložky len výnimočne

Inflačnú doložku si môžete dohodnúť, ale musí byť v zmluve. O zvýšení musíte nájomníkovi písomne oznámiť a uviesť v oznámení mieru inflácie podľa ŠÚ SR. Ak ho neoznámite do konca kalendárneho roka, právo na zvýšenie za ten rok zanikne (§ 884). Oznámenie o dohodnutom zvýšení musí prísť aspoň dva mesiace vopred (§ 914 ods. 3).

Bez doložky v zmluve môžete navrhnúť zvýšenie len pri nájme na päť a viac rokov, najviac o 20 %, raz za tri roky. Ak nájomník nesúhlasí, o zvýšení rozhodne súd (§ 915). Inflačná doložka je tak prakticky povinná výbava každej novej zmluvy.

9. Zvieratá, opravy a smrť nájomníka

• Zvieratá: nájomník môže chovať zviera len s vaším súhlasom (§ 917 ods. 3). Skorší návrh dával nájomníkom právo na zviera, to však zo schváleného textu vypadlo.
• Drobné opravy: bežné opravy a bežnú údržbu platí nájomník. Čo presne sa za ne považuje, určí nové nariadenie vlády (§ 916 ods. 2).
• Smrť nájomníka: nájom prechádza na členov jeho domácnosti, ktorí s ním v byte žili aspoň rok a nemajú vlastné bývanie (§ 929). Pri krátkodobom nájme to doteraz neplatilo.

Čo urobiť už teraz

1. Zmluvy, ktoré podpisujete do 30. 6. 2027, uzatvárajte ešte ako krátkodobý nájom podľa zákona 98/2014. Pre prenajímateľa je to stále výhodnejší režim.
2. Predĺženia existujúcich krátkodobých nájmov naplánujte tak, aby ste ich podpísali pred 1. 7. 2027.
3. Od 1. 7. 2027 používajte nový vzor zmluvy: s inflačnou doložkou, s výslovným pravidlom o zvieratách, s pevnou lehotou na vrátenie kaucie a s premysleným rozhodnutím medzi dobou určitou a neurčitou.
4. Pri každom konci nájmu pošlite písomnú výzvu na vydanie bytu, nečakajte tri mesiace.

Zmluvy do 30. 6. 2027 stále podpisujete ako krátkodobý nájom. Práve na tento režim je postavený náš balík: vzor nájomnej zmluvy podľa zákona č. 98/2014, preberací protokol a 33-stranová príručka pre prenajímateľov.

Ďalej si prečítajte: krátkodobý nájom vs. Občiansky zákonník · kaucia: koľko a kedy vrátiť · nájomca neplatí: čo robiť

Článok vychádza zo znenia zákona schváleného Národnou radou SR 1. 10. 2026 (parlamentná tlač 1312). Číslo zákona v Zbierke zákonov doplníme po jeho vyhlásení.