Zmluvná pokuta má odrádzať, nie zarábať. Prenajímatelia ju často píšu tak vysokú, že jej výška sa v spore obráti proti nim.

V skratke
  • Pokuta musí byť písomná, viazaná na konkrétnu povinnosť a s určenou výškou alebo spôsobom jej určenia.
  • Neprimerane vysokú pokutu súd zníži.
  • Bez osobitnej vety strácate nárok na náhradu škody popri pokute.

Tri podmienky platnosti

Občiansky zákonník vyžaduje písomnú formu, vymedzenie povinnosti, ktorá sa pokutou zabezpečuje, a jednoznačnú dohodu o výške alebo spôsobe jej určenia. Pokuta „za akékoľvek porušenie zmluvy" je nekonkrétna a napadnuteľná.

Prečo odstupňovať

Jedna vysoká paušálna pokuta je terčom pre moderáciu podľa § 545a. Tabuľka odstupňovaných pokút viazaných na konkrétne porušenia pôsobí primerane a v spore obstojí lepšie. Príklad rozumného nastavenia:

Porušenie Pokuta
Omeškanie s vyprataním bytu 50 € za každý začatý deň
Osoba navyše v byte bez súhlasu 100 € za každý začatý mesiac
Podnájom alebo ubytovacie služby bez súhlasu 300 € za prípad
Porušenie zákazu fajčenia 150 € za prípad
Neumožnenie vstupu napriek výzve 50 € za prípad

Veta, ktorú nesmiete vynechať

Podľa § 545 ods. 2 Občianskeho zákonníka veriteľ nemá popri zmluvnej pokute nárok na náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa pokuta vzťahuje — ak si strany nedohodnú inak. Do zmluvy preto patrí výslovná veta, že nárok na náhradu škody v plnom rozsahu zostáva zachovaný. Bez nej by pri škode 3 000 € dostal prenajímateľ len dohodnutých 300 €.

Pozor pri spotrebiteľskom vzťahu

Ak prenajímate sústavne a vo väčšom rozsahu, môže byť vzťah posúdený ako spotrebiteľský. Neprimerané sankcie a jednostranné oprávnenia bez protiváhy potom hrozia neplatnosťou.

Ďalej si prečítajte: 11 klauzúl, ktoré v nájomných zmluvách neplatia.