Rozšírená predstava, že predajom bytu sa nájom automaticky končí, je nesprávna — a pre kupujúceho aj predávajúceho môže byť drahá.
- Nadobúdateľ vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa a preberá zmluvu tak, ako je.
- Z dôvodu zmeny vlastníctva môže zmluvu vypovedať iba nájomca.
- Existujúci nájom patrí do kúpnej zmluvy — zamlčanie je vadou, za ktorú zodpovedáte.
Čo sa deje s nájmom
Podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka pri zmene vlastníctva prenajatej veci vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa. Nájomná zmluva teda pokračuje nezmenená: rovnaké nájomné, rovnaká doba, rovnaké dojednania. Odsek 3 dáva pri zmene vlastníctva nehnuteľnosti právo vypovedať zmluvu z tohto dôvodu iba nájomcovi.
Čo urobiť pri predaji
- Informujte nájomcu písomne o zmene vlastníka a o novom účte na platenie — dovtedy môže platiť pôvodnému vlastníkovi.
- Odovzdajte kupujúcemu nájomnú zmluvu, preberací protokol a obrazovú dokumentáciu.
- Vysporiadajte zábezpeku — jej odovzdanie kupujúcemu si výslovne upravte v kúpnej zmluve, inak vznikne spor, kto ju má nájomcovi vrátiť.
- Uveďte nájom v kúpnej zmluve vrátane doby, výšky nájomného a prípadných dojednaní.
Predaj s nájomcom alebo bez?
Byt s nájomcom je pre časť kupujúcich výhodou (okamžitý výnos), pre časť prekážkou (chcú sa nasťahovať). Spravidla to znižuje predajnú cenu. Ak chcete predávať prázdny byt, ukončite nájom v dostatočnom predstihu — nie v čase, keď už máte podpísanú rezervačnú zmluvu.
Ďalej si prečítajte: výpovedné dôvody a lehoty.